האם פינוי-בינוי תפתור את המשבר בדיור?
משבר הדיור המדובר בשנים האחרונות מנסה למצוא מענה יעיל והולם כבר כמה שנים טובות, ובדיוק לשם כך נועדה תכנית ההתחדשות העירונית שעברה בחקיקה בממשלה בכל גלגוליה והסתעפויותיה. אולם כגודל הכוונות כן גודל העיכובים שנוצרו בשטח והסוף עדיין אינו נראה לעין.
פינוי-בינוי הוא השם העממי שבו מוכרת תכנית ההתחדשות העירונית שהממשלה מקדמת ברחבי הארץ. מטרתה לגייס קבלנים ויזמי נדל"ן ליזום פרויקטים של חידוש פני היישובים במקומות שבהם הבנייה הייתה לפני תחילת שנות השמונים. המטרה העיקרית היא לחזק בניינים נגד רעידות אדמה וסכנות ביטחוניות ולחדש את חזות פניהם גם במקומות שבהם לדיירים אין יכולת כלכלית לעשות זאת. הנוסחה אומרת חידוש הבניין והגדלתו תמורת תוספת בנייה. כך, מנסה הממשלה גם לפתור את המשבר הדיור והמחסור בדירות שקיים היום, לטענתה, ועוד צפוי להחריף בשנים הקרובות.
בדקו את התאמת הבניין שלכם לתמ"א 38
עיבוי והחייאת מרכזים עירוניים
זוהי הדרך המתוחכמת שמצאו להגדיל אחוזי בנייה באזורים רוויים במרכזי יישובים, מבלי להפשיר עוד קרקעות לבנייה ומבלי ליזום מה שקרוי התחלות בנייה במקומות מבוקשים יותר. המטרה היה לנסות לשפץ ולשפר את הקיים ולראות איך מעבים מרכזים מבונים כבר היום. הרי המרקם העירוני כבר קיים בהם ורק צריך לחדש אותו ולהתאים אותו לימינו מכל בחינה, כולל החלפת תשתיות ופיתוח סביבתי.
על הדרך, מחזירים לתחייה מרכזים עירוניים אלה על מוסדות הציבור שבהם, כמו מוסדות להשכלה, גני ילדים, מרפאות רפואה ציבורית, מתנ"סים ועוד. האוכלוסייה הצעירה נוהרת בחזרה לשכונות שחלקה גם גדל בהן ונטש לאנחות, המבוגרים זוכים להחזיק בנכסים שהערך שלהם עלה ויש להם כעת גם מה להוריש לדור ההמשך או למכור, והרשויות המקומיות אינן צריכות להשקיע שקל בפיתוח התשתיות והסביבה.
יתרון נוסף של ההתחדשות העירונית הוא שאם הבניין כבר קיים זה מקצר את הזמן של הפרויקט משמעותית, וכול שנותר הוא לשכנע ולהחתים את הדיירים על התכניות וההסכמה הנדרשת לביצועו. יחידות הדיור שיתווספו במרכזי ערים שכבר יש להם תנועה ודינמיות משלהם יחזקו עוד יותר את המרקם החברתי ויקפיצו את המדד הסוציו-אקונומי של הערים, וזאת תועלת שכל ראשי הערים יחתמו עליה בשמחה. כך, ייווצר היצע במינימום מאמץ וטרחה ובירוקרטיה ועוד במקומות נגישים וזמינים לכולם.
היכן נחסם פינוי-בינוי בכל זאת?
עם כל היתרונות האלה נשאלת השאלה למה כל כך מעט פרויקטים של פינוי-בינוי מלא יזמו ברחבי הארץ ולמה כל כך מעט הצליחו לצאת לפועל? למה נדרשת התערבות ממשלתית נוספת ותכנית הטבות ופיצוי לקבלנים, אם ההתחדשות העירונית של היום אמורה לתת מענה שכזה?
הבעיה העיקרית היא שבנייה במקומות ישנים ולא אטרקטיביים מדי אינה מבטיחה לקבלן את הרווח שהוא מצפה לקבל מבניית תוספות הדיור שיבנה בשכונה הישנה. אם בפריפריה מחיר דירה לא יגיע לסום של 1.3 מיליון ₪ לפחות זה פשוט לא יהיה שווה להם לבנות.
הפתרון החליפי המוצע הוא לפצות קבלנים כאלה במתן זכויות בנייה בקרקעות אחרות ואטרקטיביות יותר, שבהן יוכלו לבנות את הדירות ולקבל את מלוא הערך שציפו לו ולמעלה מזה. תכניות פיצוי כאלה נתקעו ברשויות מקומיות ובממשלה, נכון להיום, ולכן עד שלא ישתחרר החסם הזה נקודתית במקומות שיעשו את המאמץ הזה סביר להניח שלא נראה הרבה פרויקטים כאלה בקרוב.
נכון להיום, יש לא מעט בניינים שעברו את מתיחת הפנים והחיזוק של ההתחדשות העירונית במתכונת של תוספות 2-2.5 קומות, אולם טרם נראו ברחבי הארץ פרויקטים המוניים של פינוי-בינוי מלא לקבלת שכונות חדשות איכותיות. זאת משום שיש בכל זאת חסמים ועיכובים שהפכו את הפרויקטים האלה ללא היתכנות תכנונית ןללא רווחיים עבור הקבלנים.
פרויקט פינוי-בינוי שכזה עומד לצאת לפועל בקרוב בראשון לציון, בשכונת רמת אליהו הוותיקה מאוד שבה 2,500 דירות ישנות מאוד, בזכות חשיבה יצירתית מחוץ לקופסה של אדריכל אלי יהלום שכיהן כמהנדס העיר, אשר הצליח להגיע עם המדינה לסיכום להעמדת קרקע משלימה בהיקף משמעותי שעליה ייבנו חלק מדירות התמורה לדיירים. מהלך זה יאפשר לראשונה בארץ לבצע פינוי בינוי לכל השכונה, תוך שיפור ניכר של התכנון העירוני והכדאיות הכלכלית.
