פרויקט פינוי- בינוי הנו מושג מתחום ההתחדשות העירונית שמתייחס לתהליך המתרחש בשכונות ישנות מאוד ושותפים לו בעיקר הדיירים, מוסדות התכנון והיזמים. זאת במטרה לשפר את איכות החיים של הדיירים ולשדרג את הסביבה העירונית על ידי הריסת השכונה הישנה ובניית שכונה חדשה ומודרנית תחתיה.
בעיקרון זהו פרויקט המבוצע על ידי יזם במתחם מגורים מסוים, הכולל בין היתר את תכנון השכונה החדשה ואישורה כחוק בוועדות התכנון, פינוי הדיירים מהדירות הישנות והריסתם, ובניית דירות חדשות בבניינים מודרניים על הקרקע שהתפנתה. חלקן יימסרו לדיירים הוותיקים בתמורה להריסת הדירה הישנה שלהם, והיתרה תימכר על ידי היזם לצורך מימון כל הפרויקט.
במרבית המתחמים – לפני ההריסה – עוברים הדיירים לגור בשכירות מחוץ למתחם במימון הקבלן ובתום הבנייה הם חוזרים לדירותיהם החדשות. אולם אם יש במתחם קרקע פנויה המאפשרת קודם בינוי חדש לפני פינוי – תהיה עדיפות לקדם את הפרויקט כבינוי – פינוי – בינוי.
לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי על הדיירים לחתום על הסכם עם חברה יזמית מתאימה שתהיה מוכנה לקחת על עצמה לטפל בכל התהליך המורכב הנ"ל, על כל הכרוך בכך.
בפרויקטים מסוג זה מוענקות על ידי המדינה הטבות מיסוי רבות ומשמעותיות כאשר הדיירים הקיימים אינם נושאים בכל עלות כספית מצדם.
חשוב לדעת:
פרויקט פינוי-בינוי הנו תהליך מורכב וארוך הדורש טיפול מאוד מקצועי תוך השקעת משאבים כספים לא מבוטלים גם בתהליך התכנון וגם בשלבי הביצוע. לכן, חשוב מאוד שלחברה היזמית שתיבחר על ידי הדיירים תהיה את היכולת המקצועית המוכחת, הניסיון והרישיונות הנדרשים לביצוע פרויקט בנייה בהיקפים גדולים והחוסן הכלכלי המתאים.
שלב ראשון – איתור מתחם:
איתור מתחם מתאים שבו ישנם דיירים המעוניינים בפרויקט. מפגש ראשון של החברה אתם או נציגים מטעמם, ובדיקה ראשונית ברשות המקומית שיש היתכנות תכנונית לפרויקט מסוג זה.
שלב שני – התקשרות ראשונה:
לאחר קבלת הסכמה עקרונית של הרשות המקומית – תיבחר נציגות של הדיירים, ייבחר על ידם עו"ד אשר ייצג אותם בכל ההליך וייחתם הסכם עם החברה שיאפשר לה לפעול בשם הדיירים לקידום כל הליכי התכנון וכל הדרוש לקידום הפרויקט.
שלב שלישי – בדיקת היתכנות:
החברה תדאג להעסקת אדריכל ושמאי לעריכת בדיקות תכנוניות ושמאיות לגבי סיכויי היתכנות הפרויקט, כולל ישיבות עבודה עם הרשות המקומית להצגת עקרונות הפרויקט וקבלת אישורם לפרוגרמה המוצעת. אם לא תהיה תמיכה של הרשות המקומית לא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט.
שלב רביעי – חתימת הסכם:
החברה תגיש לדיירים הצעה מפורטת ויתנהל מו"מ באמצעות עו"ד הדיירים עד להסכמות.
הנציגות תדאג לגיבוש רוב של לפחות 80% מבעלי הדירות וחתימת הסכם מפורט בין החברה לדיירים, אשר יכלול פירוט של כל ההוצאות שבהן תישא החברה, מפרט של דירת התמורה שאותה יקבל הדייר, תכניות עקרוניות, לו"ז ערבויות, וכו'.
שלב חמישי – קידום תכנית מפורטת (תב"ע):
החברה תגייס את כל שאר היועצים והמתכננים להשלמת הכנת התכנית המפורטת.
החברה תגיש את התכנית לאישור בוועדות התכנון ותטפל בה עד לאישורה הסופי.
שלב שישי – היתר בנייה:
לקראת סיום אישור התב"ע תקדם החברה תכנון מפורט לבניינים, ותדאג לטפל בכל הכרוך בהוצאת היתר בנייה לבניינים הראשונים מיד עם מתן תוקף לתב"ע.
שלב שביעי – אחרון – ביצוע:
מיד עם קבלת היתר הבנייה תחל החברה בביצוע הפרויקט בשטח, כולל פינוי הדיירים הראשונים לדירות שכורות, הריסת הבניינים הישנים וביצוע הבניינים החדשים, התשתיות והפיתוח על פי השלבים שנקבעו בתכנית המפורטת. עם סיום הבנייה תדאג החברה למסור את הדירות החדשות לדיירים ולאכלס את הבניינים.
עו"ד שי יהלום
נייד 054-2664664
shay@yamin-g.co.il
כצנלסון 13 – בית ימין אשקלון
טלפון ראשי 08-6726665
office@yamin-g.co.il
