אם זאת התחדשות עירונית, איך העיריות קשורות לזה ?
בשנים האחרונות צצות בכל מקום יזמויות בנייה שונות והנדל"ן הופך להיות האבן השואבת החדשה של כל מי שמחפש לעשות כסף קל. מונח המפתח ששומעים בכל מקום הוא התחדשות עירונית, ולא מבינים כל כך את הקשר שבין הנכס שלכם לבין העירייה, הממשלה, יזמויות הנדל"ן שצצות בכל פינה כפטריות אחרי הגשם ואיך זה בעצם קשור אליכם. במילים אחרות, עממיות יותר, אתם תוהים מה פתאום כולם רצים אחריכם בלהיטות כדי לבנות בבניין שלכם, להציע לכם כל מיני תוספות והבטחות נהדרות, ואיך זה שפתאום כל זה לא עולה לכם שקל אחד? ובכן, צריך לעשות סדר בכל המונחים האלה ולהבהיר מה קודם למה ולמה זה נראה כך. בסוף ההסבר תבינו קצת יותר מהי התחדשות עירונית ומה בעצם רוצים מכם כולם.
תמ"א 38, על שום מה?
זה מתחיל מהעובדה שישראל נמצאת במיקום גיאוגרפי רגיש ומההיסטוריה שלה. אנחנו ממוקמים על השבר הסורי אפריקאי, שהוא מועד לפורענויות ולכן רעידות אדמה הן כל כך תכופות פה. הבעיה היא, שגם אם חמקנו עד כה מרעידת האדמה הגדולה שבוודאי תבוא יום אחד, לא נוכל לדעת מתי היא תבוא אבל כן נוכל לדעת עד כמה נהיה מוכנים לכך. למעשה, אנחנו כמעט שלא מוכנים לזה משום שהיסטורית, כל המדינה נבנתה לפי גלי ביקוש והיצע ועלייה וחקיקה כאלה, שרק ב-1980 החלו להיבנות מבנים שעומדים בתקני בנייה מחמירים שעומדים בצורה יציבה בסכנת רעידות האדמה. כל המבנים שנבנו לפני כן פשוט לא יעמדו בכך.
אבל נוסף על כך, תרבות הבנייה ותנאי הדיור בישראל השתדרגו והשתכללו רק בשנים האחרונות. שכונות רבות מדי בישראל סובלות מהזנחה גדולה כשגם הרשויות המקומיות אינן מצליחות לעמוד במטלה של בנייה ושיפור חזות פני העיר. אתם מכירים את זה לא רק משכונות מצוקה. שכונות רבות מדי הן פשוט ישנות ולא מפותחות, ותשתיות השכונה גם אינן עומדות בדרישות של גידול האוכלוסייה המואץ, הן כתוצאה מגלי עלייה והן כתוצאה מריבוי ילודה. מישהו חייב לטפל בכך ואם זאת לא המדינה והרשות המקומית, הרי שרק קבלנים ויזמי נדל"ן מורשים ומנוסים יכולים לעשות זאת.
כאן נכנס לפעולה המחוקק שקבע בין היתר את תמ"א 38, זוהי התכנית שלפיה כל מי שייזום פרויקט שיסייע לאוכלוסייה לחזק את המבנה או להרוס ולבנות אותו מחדש, ועל ידי כך להשביח ולחדש את הנכס, ותוך כדי כך גם לשדרג את חזות פני העיר, יזכה להטבות, כולל דיירי הבניין. התמריץ שניתן ליזמי נדל"ן בפרויקט התחדשות עירונית הוא בעיקר על ידי מתן אפשרות לבניית דירות נוספות בכל בניין שהם מחדשים, ולהרוויח מכך. זאת גם הסיבה שלא כל בניין מתאים לכך ולא כל שכונה יכולה להציע לקבלן רווחים מספקים כתוצאה מתוספות הבנייה שלהן.
התחדשות עירונית לשיקום העיר
שלא תהיה שום טעות, כל עבודות הבנייה, החיזוק, השיפוצים והאפשרויות השונות שלפיהן אפשר לבצע התחדשות עירונית נעשות לפי חוק ולפי אישורים בוועדות התכנון והבניה הרלוונטיות, אולם העירייה והרשות המקומית אינן מממנות אותה וגם לא המדינה. במקרים רבים גם הדיירים לא, מאחר ומדובר ברווחים שהקבלן והיזם מרוויחים ממכירת דירות חדשות נוספות בבניין שהם מחדשים. השאלה היחידה שנותרה היא לבדוק אם כדאי לקבלן להשקיע בבניין שלכם, אם הבניין מתאים לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית ואם אכן כל הדיירים מעוניינים ומסכימים, משום שגם אם הבניין שלכם ייראה נפלא אחר כך, עדיין מדובר בתקופה בנייה ממושכת שלא מתאימה לכל אחד. ולעתים בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש אף צריך לפנות את הדירה לתקופת הבנייה ואת זה, תצטרכו ללבן במשא ומתן עם הקבלנים ועורכים הדין מטעמכם ומטעמו. לרבות כל האפשרויות של חיזוק הבניין והוספת ממ"ד ומרפסת שמש, שטחים ציבוריים משופרים ואסתטיים יותר וגם שיפור הסביבה של הבניין שמוסיפים ללא ספק ערך לדירה ומשביחים את ערך הנכס שבידיכם.
