כשהצורך הלאומי מתלכד עם הזכות שלכם להשביח את הנכס הפרטי שלכם
אין הרבה מקרים שבהם פרויקט של בנייה מצליח ללכד בתוכו גם צורך ומטרה לאומית ראויה וגם את רווחת האזרח. כזהו פרויקט התחדשות עירונית שהממשלה קבעה זה מכבר כמטרה לאומית חשובה וראויה מאוד, ובתוך כך גם להעניק לאזרחים הזדמנות פז להשביח את הנכס שבידיהם למען עצמם ולמען הדורות הבאים, באפס עלויות כמעט. כך, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מצליחים להיות הלהיט החדש של יזמות הבנייה בישראל, ואתם שומעים זאת בכל פינה ומנסים להבין אם זה למענכם ואם לטובתכם ואיך זה שפתאום אינכם צריכים לשלם כאזרחים דבר על שדרוג והשבחת הנכס שלכם.
התחדשות עירונית היא שם המסגרת לתנופת הבנייה
התחדשות עירונית היא למעשה השם הכולל למגוון כלים לשדרוג וחידוש פני העיר לעיתים על ידי הריסה ובנייה של בניינים ישנים, לעתים על ידי חיזוקם וחידושם כולל בניית תוספות שונות כמו מרפסות וממ"דים, שטחים ציבוריים משופרים וכל זה מתאפשר בזכות תוספת זכויות בנייה של דירות חדשות בבניין שהן אלה שהקבלנים מוכרים כדי לממן את כל עלויות החיזוק והבנייה המחודשת. אבל מדוע זה מתאפשר ולמה לתושבים אין צורך לשלם היטל השבחה אחרי בנייה שכזאת או לממן אותה, למעשה?
ובכן הכל מתחיל בהחלטת הממשלה לאשר את תמ"א 38 שנועדה לתת מענה לצורך לחזק מבנים בישראל שאינם עומדים בתקנים של בנייה שמתאימה לאזור מועד לפורענות של רעידות אדמה, כמו ישראל. בהיותנו ממוקמים על השבר הסורי אפריקאי, המבנים בישראל חייבים להיות עמידים ויציבים ולא להתמוטט כמו שקורה באסונות הטבע הגדולים בעולם. תמ"א 38, קובעת שיש אינטרס לאומי לחדש ולחזק או להרוס ולבנות מחדש בניינים שנבנו לפני שנת 1980. משום שרוב הבניינים נבנו באזורים שנחשבים היום לשכונות מצוקה ואוכלוסיות של מעוטי יכולת, הממשלה מעניקה להם אפשרות להשביח את הנכס שברשותם גם כדי לאפשר להם להיות בעלי רכוש בעל ערך וגם להוריש או למכור אותו. נוסף על חיזוק המבנה רוצה הממשלה גם להבטיח שבכל דירה יהיה ממ"ד וזהו עוד יעד חשוב של הפרויקט.
מה מרוויחה העיר?
השכונה והעיר מרוויחות שדרוג משמעותי של הסביבה שהייתה קודם מדורדרת וכעת היא מחודשת ואסתטית, בעלת תשתיות ציבוריות ראויות ומתאימות למאה ה-21, לעומס התנועה ולצפיפות האוכלוסייה שגדלה בעשורים האחרונים. כמו כן, התשתיות מתאימות כעת הן לאוכלוסייה המבוגרת והן למשפחות צעירות עם ילדים שמוצאות את השכונות המתחדשות מתאימות לבוא ולגור בהן. כך, העיר מרוויחה מהאוכלוסייה המחוזקת שבאה לרענן את הרכב התושבים והסביבה האורבנית מקבלת תמריצים והחייאה בזכות הפרויקטים של הבנייה.
התחדשות עירונית אפשרית, אולם לא בכל מקום
עם זאת, יש לדעת כי למרות התנופה הגדולה שיש בפרויקטים של ההתחדשות העירונית, הם אינם מגיעים לכל מקום בגלל מספר חסמים שהעיקרי הינו הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
הפרויקטים יכולים להתממש רק במקומות שבהם לקבלנים יש סיכוי להרוויח, ולכן התחדשות עירונית תהיה לרוב במקומות שבהם ערך הדירה המשודרגת והמושבחת אכן יצדיקו את המאמץ. במקומות אחרים הקבלנים יחכו להמשך החקיקה שנועדה לפצות אותם במקום אחר על ידי הענקת זכויות בנייה בקרקע אחרת, או בשטחי השלמה, אם בבניין שבו הם מבצעים פרויקט התחדשות עירונית עדיין אי אפשר להרוויח ,.
כך שהתחדשות עירונית היא אומנם מטרה חשובה וכוונה טובה של הממשלה לשדרוג אזורים רבים בארץ, אולם היקף הפרויקטים עדיין קטן ונתקלים בדרך בקשיים רבים, אשר רק שיפור נוסף בחקיקה ותמריצים נוספים שתאשר המדינה יסייעו לקדמם בחשיבות הנדרשת.
על מנת לדעת אם הבניין שלכם מתאים ומיועד להתחדשות עירונית או שאכן מוכנים לבנות אצלכם, אתם צריכים ליצור קשר עם יזמים וקבלנים בתחום זה והם כבר יבצעו עבורכם ללא כל עלות את כל בדיקות ההיתכנות הנחוצות. לאחר בדיקות היתכנות שכאלה אתם תוכלו לדעת אם יש לכם אפשרות להשתלב בפרויקט, אם הקבלן אכן יכול להרוויח, ואם ניתן לקבל את האישורים מוועדות התכנון והבניה הרלוונטיות .
חשוב מאוד שתהיה לכם הסכמה של מאה אחוז מהדיירים, ואז אתם יכולים לצאת בבטחה לדרככם לביצוע פרויקט שבסופו תקבלו נכס בטוח ומושבח.
